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”大東建託の内幕”読みました。


 ”大東建託の内幕 ~”アパート経営商法”の闇を追う~”(2018年6月15日 初版第1刷発行)を読みました。

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 この本はツイッターで不動産関係の方々で話題になっていましたので手に取ってみました。
 京都で相談をお受けしている私は大東建託さんのお名前に接する機会はこれまでありません。今年5月に感想を書きました「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」でも郊外のアパートの問題が取り上げられていましたので気になりました次第です。

 いつも通り、アウトプットとしていくつかポイントを引用させていただいての所感を書くスタイルです。

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■はじめに
■あとがき


 出版の是非について著者へ内容証明郵便が届くなど、問題作品のようです。

 報道に出ているような事件があったことは間違いないのだと思います。ただ、取材を通じて発信されている本書の内容は真実性が高いと感じる一方で、文章によって印象が変わってしまう部分もあると思いますし、背景や経緯は当事者の方々だけが真実を知っているということなのでしょう。

 本書に登場されている方々にとっては「よくぞ書いてくれた」なのだと思いますが、私は真実を明らかにすることが仕事ではありませんし、役割が異なります。こういったこともあったのかと客観的に読ませていただきました


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■第1部 使い捨てられる社員たち

・施工不良の具体例(ある民事訴訟で大東建託側が認めた問題点) p51~


■第2部 家主(オーナー)の夢と現実

・融資未決定のまま着工 p109~
・「おもちゃ箱」でも魅力があった訳 p120~
・10年後の家賃引き下げ p122~


■第3部 自壊への道

・(社員による顧客への殺人未遂などの事件の件)新聞各紙の記事を見ると、すべて「大東建託」の名前が匿名になっていた。大東建託のホームページを確かめてみたが、事件に関する記述は見当たらなかった。 p211


 営業トークは「不動産収入」「相続(税)対策」であるのは間違いありません。ハウスメーカーを利用する側となる個人の相談者さんから相談をお受けするファイナンシャルプランナー(FP)として、その観点で読みました。

 今回の本で大東建託がどうのということではなく、営業担当者には必ずノルマ(営業成績)が求められますし、ハウスメーカーは建てることができないと大きな売上や利益は上がりません。その視点で考えれば、ハウスメーカー側の提案だけで判断することの危うさをたくさんの人が知るべきです。

 提案内容が良いか悪いか私は不動産の専門家ではありませんからわかりません。大事なのはそのアパートやマンションは「不動産収入」として適切な存在か、その不動産収入は優先度の高いものなのか、「相続(税)対策」として意味を成しているのかを他の専門家にも意見を求めたうえで判断すべきということは絶対です。


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 この本を読み進めている時期、大東建託さん協賛、大手新聞2社が主催の「賃貸住宅経営」セミナーの広告が新聞に大きく何度も何度も出ていました。

 そして講師として登壇するFPは、FPになる前から不動産業界におられ、ご自身で不動段に強いFPと発信され、不動産関連でFPの仕事が多いと以前に聞かせてもらったこともある業界の先輩です。
 冒頭にリンクを紹介しましたご時世のなか、地方・郊外ではなく都市部・中心部ではまだまだ「賃貸住宅経営」は展望の広いのかもしれませんが、しっかりとマイナス面も発信されている内容であってもらいたいと願うばかりです。
 ご自身がSNSで発信されていたときには主催の大手新聞社の名前はトップで出しておられましたが、協賛企業名は出しておられなかったのも印象的でした。


 ちなみに、私のような弱小の地元密着FPにはこういった大きな依頼が来ることはありませんが、仮に依頼があったとしても特定の企業の営業職が強い場合にはお受けできないです。
 結果として来場した方々が建ててくれないと広告費・会場費・人件費・諸経費そして講師料を回収できない無料セミナーの仕組みは恐ろしいと私が感じているからです。


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 内容は気持ちの重たくなる本です。気軽な読み物にはできませんし、ご紹介する私の立場として普通の方々が知識を得るための存在でもありません。
 これからアパート建設を検討しよう、今まさに提案を受けているという方々には向いているとは思いますが、このブログを読んでくださっていてその対象となる方々がおられるようには思えません。というわけで、いつもの購入リンクは貼りません。


 2018年3月末時点で社員数9000名を超える一部上場企業です。2017年末をピークに下げ基調となっていますが、この10年でみれば株価も順調な企業です。

 招待セミナーでは郷ひろみさん、CMでは中井貴一さんや津川雅彦さん(この記事を書いた時点では故人)といった芸能人の名前を出されており、何とも言えない気持ちになりました。


 長文をお読みくださり、ありがとうございました。



空き家の資産価値と事業価値について勉強会に参加してきました


 先日「空き家コンサル」というテーマでファイナンシャルプランナー(FP)の集まる勉強会を受講してきました。

 講師は京都市内を中心に活動されている不動産鑑定士さんでした。
 気になった内容を箇条書きで記録しておきます。

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・資産価値ではなく事業価値を見出す
・空き家は元々マイナスの資産と言える
・現状で存在しないもの(価値)を存在させることがコンサルの神髄

・運営と資金調達がポイント
・リスクばかりでなく、収益性が良い(儲かる)だけでもなく
 ストーリー性を持たせることのたいせつさ

・いかにして客観的なデータ(統計)を見せるか
・何をターゲットにするのか
・体験型は魅力的
・空き家は流動人口を受け入れる施設になる

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 講師は存じ上げない専門家さんでしたが、一緒に取り組んでおられるメンバーには私も知っているチームが加わっており、やはり京都は狭いですね…。

 事業化がポイントですから売って終わりではなく継続性が大事という面で良い切り口の勉強会でした。事例もたくさんお聞かせくださり、「グレーはブラックと同じ」とおっしゃっていたのが印象的です。


 「事業」には「経営」が当然についてまわります。
 信頼のおける人や会社に運営を任せることができるとしても、うまくいかなかった場合の責任は事業者(経営者)です。

 まったくわからないままに任せてしまうのは、いわゆるアパート・マンション建築やワンルームオーナーなどの不動産投資と同じで危険すぎます。

 持ち主であるならこういったコンサルを受ける前の資産状況をいかにして整理しておくがが、日々相談を受けている立場として大事なことだと感じました次第です。
 

 都市部の空き家、京都市内の空き家、地方の空き家、それぞれ事情や背景は異なります。一概に当てはまる考え方は無いでしょうし、1つの不動産単体でいかに発展を狙ったとしても町全体の方向性などもこれからの日本では重要になってくるのだろうと感じました。

 関係者の皆さま、ありがとうございました!!


”老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路”読みました。


 ”老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路”(2016年11月20日 第1刷発行)を読みました。

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 ツイッターで不動産関係の方々が紹介されていた本で、すでに発売から1年半たっていますが、さまざまに考えるきっかけとなる内容でした。

 いつも通り、アウトプットとしていくつかポイントを引用させていただいての所感を書くスタイルです。当然ながら引用部は私の独断と偏見によるものです。

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■はじめに
■おわりに

・住宅過剰社会とは、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会 p3

・2013年に約820万戸の空き家が、10年後(2023年)には約1400万戸、空き家率は21.0%に、20年後(2023年)には約2150万戸、空き家率は30.2%になると予測されており p8


 まずは定義の確認です。
 専門的な情報やデータを見ていくうえでは大事な確認です。


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■第1章 人口減少社会でも止まらぬ住宅の建築

1.つくり続けられる超高層マンションの悲哀
2.郊外に新築住宅がつくり続けられるまち
3.賃貸アパートのつくりすぎで空き部屋急増のまち

・分譲マンションという「共同住宅」に住むということは、建物全体の区分所有者との「運命共同体」に加わるということ p41

・他の市町村がどうなろうと、自分たちの町の人口をとにかく増やしたいという根強い人口至上主義が影響 p80


 各地の実態を知ることができます。
 でも、これって良い意味でも悪い意味でも、全体ではなく一部だということも認識しておかないといけないです。


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■第2章 「老いる」住宅と住環境
1.住宅は「使い捨て」できるのか?
2.空き家予備軍の老いた住宅
3.分譲マンションの終末期問題
4.住環境も老いている~公共施設・インフラの老朽化問題

・急増する実家の相続放棄と「負動産」 p116~
・老いたマンションの賃貸化 p122~


 同じ章の近しい項目で、一方は(一戸建ての場合?)相続放棄しても家庭裁判所によって相続財産管理人が選任されて管理が開始されるまでは適切な管理を継続しなければならないと書かれ、もう一方でマンションにおいて相続人全員が相続放棄した場合に管理組合が相続財産管理人の選任を申し立てる必要があると書かれており、ケースによって異なるのかもしれませんが、実際は誰の負担となるのかこの本ではうまく読み取れませんでした(すみません。


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■第3章 住宅の立地を誘導できない都市計画・住宅政策
1.活断層の上でも住宅の新築を「禁止」できない日本
2.住宅のバラ建ちが止まらない
3.都市計画の規制緩和合戦による人口の奪い合い
4.住宅の立地は問わない住宅政策
5.住宅過剰社会とコンパクトシティ


 2018年4月にこんな記事がネットに出ていました。
 なぜ新潟や石川が「人口日本一」だったのか? 都道府県の人口推移から見る、日本近代化の歴史

 時代とともに人の集まる場所は変わっていきます。ここでの時代というのは1人の人の人生、数十年というレベルではなく百年単位です。
 ルールは柔軟に変更できる必要があるのだと思いますが、人口が増え、権利関係が昔よりも厳密になっている現代でしょうから難しいのは間違いないと感じます。でも、です。


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■第4章 住宅過剰社会から脱却するための7つの方策

・住宅ローンを払い終わった時期には、住宅の維持管理状況や立地によっては、売却しようにも全く買い手がつかない「負動産」になっている危険性もあり、住み替え自体が難しいことも想定される p215


 個人が見極める力をつける必要があるというのは悩ましいです。個人の資産として判断は難しいとは思いますが、自治体として国としてきちんを線を引いて決めていかないと、もっともっと収集のつかないことになってしまうのだと感じます。今でも山を切り開いて新築を建てている場所が全国至る所にあるでしょうから…


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 隠すことではありませんので書きますが、私は京都市内に生まれ京都市内で育ち、今も京都市内に住んでいます。両親ともに生まれも育ちも京都市内です。全国出張はこの仕事を始める前に4年ほど経験しましたが、転勤のある仕事についたこともなく、遠方の実家や田舎という概念もありません。
 国内旅行が好きとはいえ、子どもが生まれてからは年に1回くらいのペースでしかありませんし、関西近郊が中心ですので広い土地勘があるわけでもありません。

 事務所や事務所から徒歩3分にある今の住まいの近くでは、今年もワンルームマンションの新築が何軒も始まります。
 ワンルームの空き部屋や昔ながらの狭い長屋の一戸(一部屋?)などを除けば、空き家率ってかなり違ってくるのではないかと感じることもあります。


 これっていわゆる都市部の実感でしかありません。
 ただし、日々相談をお受けする仕事をしていますので情報はたくさん入ってきています。web、書籍、専門家つながり、そして相談者さんからの生の声です。

 この本で各地の事例を知ることができました。新書ですが情報量が多いです。東京23区内の超高層マンションの事例などもあるとはいえ、特に都市部以外で住宅を購入予定のある方々は一読をお勧めしたいです。

 

 <過去参照記事> ”「持ち家」という病”読みました。

 不動産の購入や売却などは自己責任でお願いします。

 長文をお読みくださり、ありがとうございました。



リースバックとリバースモーゲージの勉強会に参加してきました。


 ファイナンシャルプランナー(FP)にはスタディグループ(SG)という勉強会があり、不動産関連に特化したSGへ今週、約5年ぶりに参加してきました。

 不動産金融のいろいろ ~リバースモーゲージ、不動産担保融資、リースバック~

 講師は株式会社ハウスドゥのグループ会社、株式会社フィナンシャルドゥの小川晋吾氏。


 私が気になったポイントだけ書き出します。

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■現在の市場環境

・不動産は未だに業者と顧客で情報の非対称性が顕著
・2013年6月から元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクター

・貸金業者数は直近で2000社を下回っている。
 1980年代のピーク時は約47500社。
2006年の総量規制の影響で、今も闇金が深い…
・銀行は高齢者にお金を貸さない傾向=「不動産+金融」の可能性


ハウスリースバック(商標?)

・所有権が移るので税金に注意
・問い合わせに対して成約は5~6%(約20件に1件)

・単身高齢者(65歳以上)向けサービス
 安心コールサービス
  実際につながらなくて家族に連絡
  家族が駆けつけたところ倒れていたという事例も
 見守りDo!
  電話ではなく訪問できるのは全国の店舗網があるからこそ


■不動産担保ローン

・世間的に金利が高いのでネガティブな印象が強い?
・納税資金や別の不動産を買うためなど、一時的な資金需要
 年度末にあたる3月は融資実行件数が増える
・金利が高いので10年以上長く借りるような計画は×
 長くて5年、できれば2年程度までにしたい


■リバースモーゲージ

・言い換えれば「新しい不動産担保ローン」
・月々の支払い(返済)は利息のみ
・融資にあたっての不動産の評価は流通性が重要
・対象者は50~80歳
東京スター銀行静岡銀行は制約が多い
 55~75歳・外国籍を除く・マンションは対象外など

・フィナンシャルドゥは信用金庫と保証契約
 サービス利用者は信用金庫と契約
・処分(売却)を見込めることができれば保証している
 一般の保証会社とは異なる

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<所感>
 
 正直に書きますが、私は実際にこういった相談を受けたことはこれまでにありませんし、必要かなと感じた相談もこれまでにありません。
 「リバースモーゲージ」って目にする機会が増えましたし、たまに話題に出たり質問を受けたりすることもあるのですが、不動産に関する相談に特化して大阪で私よりもかなり長く活動されているファイナンシャルプランナー(FP)の知り合いに聞いても、取り扱いは1件もないということでしたので、実際には関東の中心部に限られているのかなという印象です。

 そして今回、やはり気になったのは金利です。マイナス金利の現在でも約8%です。
 仮に1000万円の融資を受けられたとしても、12.5年で100%に達します。

 それでも「一時的な資金需要」であったり、健康状態などによっては選択肢となるものなのだと感じました。学ぶ機会のない情報でしたので参加できて良かったです。

 講師の小川さん、SGのお世話役の皆さま、本当にありがとうございました!!
 

1つの記事に詰め込みすぎの悩ましさ


 気になった記事をご紹介します。


 元の記事はこちらです。
 住宅ローン、失敗を避けるには 「3原則」を押さえる

 3原則ともに言いたいことはあるのですが、1つめの「借りてもよい金額を見極める」を取り上げたいと思います。

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 2つめの段落に「借りてもよい金額を算出する基本」が書かれています。

 あまりにもさらっと書かれています。
 この段落を詳しく解説するためには、同様の記事5本分くらいの文章量が必要となってきそうに感じます。

 1.生涯の年間収入(手取り額)
   働いている期間の年間収入と退職後の年間収入
 2.年間支出額
   生活費(衣食や趣味、旅行などの費用も)や教育費、老後の生活費
 3.「1から2を差し引いて残った額」が住宅ローンの返済や住宅維持費(固定資産税や都市計画税、修繕費や管理費など)に回せる毎年の金額

 この見極めが「算出する基本」と書かれています。


 その通りだと思います。でも、この算出は非常に難解です。

 将来受け取る公的年金を含めた収入(手取り)を多くしすぎたり、他の支出を少なく見積もりすぎて返済できずに破綻するという、不安をあおるケースが多く出てきてしまうのかもしれませんが、反対に収入を少なすぎ他の支出を多すぎに見積もってしまうことで家にかけられるお金が少なくなりすぎてしまうのも悲しい結論のように思います。

 また、この基本から考えると、現在すでに購入されている場合には趣味や旅行などに回せる費用を明らかにすることができるということにもつながります。大事です。

 でも、一般には非常に難解です。

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 このあたりの専門家はファイナンシャルプランナー(FP)であることに間違いありません。とはいえ、ある1つの家庭から「この基本」を導き出したとしても、FPが異なれば結論もまた異なってくることに間違いありません。

 前提条件をどのように反映させるのか、今後の見通しをどのように設定するのか。
 収入も支出も方針を決めねばなりません。将来受け取る公的年金の額はどうでしょうか。


 この記事の大方針は私も賛同します。
 でも、あまりにも教科書的な文章で1つの記事に詰め込みすぎです。
 
 原則の2つめと3つめも取り上げてきちんと書こうとすれば、私だって(私だからこそ?)あまりにも長い文章になってしまうことが見込まれます。

 FP知識がなく、お金に関する情報をまとめた経験がない、または少ない普通の方々には難しいのでFPに相談しましょうという短絡的な結論にはしたくありませんし、事細かく詳細に試算しなければ買ってはいけないとか買うのは勧められませんというようなことも皆さん全員に当てはまるわけでもありません。


 こんな時代ですから第三者に一度アドバイスを求めてみるというのはお勧めしたいです。幅広い考え方を知ってもらえれば詳細な試算なんて要らないかもしれません。もちろん詳細に作るほうが数字が明らかになって腑に落ちやすいとは思いますけれど…

 という何とも悩ましいと感じた記事と「で、どうしたらいいの?」と思わせてしまう中途半端なブログを書いてしまった悩ましさ、いずれも悩ましいということで申し訳ありません。

 ・・・難しいです。