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屋内点検口と屋外点検口の間の配管


 先日のとある休日、京都市内にお住まいのSさんご夫妻のお宅を定期訪問しました際の件です。特定されない書き方で記事にすることについて許可を得ています。

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 Sさんご夫妻はご自宅の他に築年数不詳の一戸建てをお持ちで貸しておられます。相談対応中に入居者さんがインターホンを鳴らされ、Sさんが席を外されました。

 トイレの流れがよろしくなく、詰まっているのかなと思ってマグネットのついているタイプでポストによく入っている対応業者を呼ばれ、業者の人も一緒でした。

・トイレすぐの詰まりではなく、下水までの配管がかなり詰まっている
・このままだと数日もたずにあふれる
・高圧洗浄が必須、そのあとにカメラで配管の調査もしておくことを勧める
・今から手配すれば今日中に必ず対応できる

 業者の人はこんな感じで話され、入居者さんはトイレが使えなくなるかもしれない不安でいっぱいの表情だったそうです。


 この家を貸しに出される際に仲介業者さんを紹介したのが私でして、Sさんからどうしたら良いか(たまたま訪問中だった)私に質問があり、もちろん私はそういったことの専門家ではありませんので、仲介業者さんに電話したところ、

・具体的な調査内容もわからないのにそのまま対応を依頼するのは勧められない
・現時点で流れない状態ではないのに「数日もたずにあふれる」は明らかにあおっている
・こちらの業者を手配するので引き取ってもらって問題ない

 ということでSさんにお伝えし、入居者さんには「できるだけ早く対応するので少し待ってほしい」、業者の人には「付き合いのある業者を呼ぶので今日はお引き取り願いたい」とお話しされ、仲介業者さん側の業者さん待ちとなりました。

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 <この先は心してお読みください>
 <次の ----- まで飛ばしていただいても良いです>


 そして運よく、その1時間半後には仲介業者さんと業者さんが2人で現地に到着。私もまだSさんのお宅にいまして、その後の対応予定がなかったため立ち合わせてもらいました。

 最初の業者からは「台所の水の流れ出る部分が相当汚れていて、ここでこれだけ汚れていればこの先でトイレと合流するから間違いなく詰まっている」と説明があったそうです。
 こちらの業者さんは台所と風呂の点検口が建物のすぐ外にあるのを確認して調査し、多少の汚れはあるが流れないとか詰まりの兆候は一切ないとのことでした。

 その後、トイレの屋内点検口・屋外点検口を確認され、調査開始です。入居者さんによると、この2ヶ所を最初に業者は確認していないということでした。トイレの配管ではなく、台所の汚水配管を洗浄しようとしていたようです…。


・流れにくいことの確認でトイレをラバーカップ対応
 トイレに近い部分で少し詰まりがあったようで解消
 (最初の業者はこれさえもしておらず…)

・屋内点検口に確かに汚れはたまっていたが、トイレの水は流れてきているので問題は屋外点検口との間の配管
 (最初の業者はこの配管の位置も確認しておらず…)
 配管にホースをつっこみ、水を流しながらホースをつっこむこと数分。効果があまりないので、今度は屋外点検口から同じくホースをつっこみ、水を流しながらホースをつっこむこと数分。

 私は見ていませんが、かなりドシャーっと流れ出たそうです。そして改めて屋内点検口からも再度ホースをつっこみ、水を流しながらホースをつっこむこと数分。さらに追加でドシャーっと流れ、すべて解消。


 Sさんの記憶によると、数十年前に一度こういったことがあったそうです。点検口のあたりに不具合は今回見つかりませんでしたので何が原因かははっきりしないようですが、屋内点検口から屋外点検口への勾配が緩やかなようで、このあたりは築年数不詳ゆえの不具合と言えるのかもしれません。

 詰まりが解消され、トイレの流れ方も元通りになりましたので、入居者さんの安心された表情が印象的でした。

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 教訓です。

 Sさんはこんな話もしてくださいました。

 「伊藤さんの紹介の〇さん(仲介業者)からの紹介の修理業者さんなら、突然に高額な見積りを言われても”必要な対応なのだな”と疑わないけど、まったく知らない業者から”それくらいかな?”と思える金額を言われても信じにくいですよね」


 ましてや今回、結果論とはいえ最初の業者はまったく的外れな調査で対応を進めようとしていたわけです。もちろんこちら側の業者さんが100%常に正しいなんて思っていませんが、それでも比較って大事だと改めて感じました次第です。

 自分自身に専門の知り合いがいなくても、信頼できる人に誰か紹介してもらえないのか聞いてみるというのが大事な選択肢です。


 なお、Sさんは入居者さんに対し、「今後、何か困ったことがあれば、業者へ連絡する前に仲介業者の〇さんか私に連絡してくださいね」とお話しされていました。入居者さんはラバーカップの対応だけで済むものだと思い、深く考えずに業者へ連絡してしまったとのことでした。

 長文をお読みくださり、ありがとうございました。


「法的障害による処理困難不動産の処理方法」受講してきました。


 4月某日、FP資格を持った人たちが中心に参加する不動産の勉強会を受講してきました。FP資格をお持ちでない不動産関連の人もおられたようですが、30~40人近くの参加がありました。

 お題は「法的障害による処理困難不動産の処理方法」、講師は大阪の17年目のベテラン弁護士さんでした。

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 内容の大項目は次の3つで、それぞれのキーワードです。
 (私の記録用メモなので、なんのこっちゃわからないと思います…)

■遺産分割未了物件
・遺産分割調停
・相続財産管理人
・特別代理人

■持ち主不明物件
・職務上請求
・不在者財産管理人
・時効取得
・移送上申
・予納金
・善意無過失

■借地上建物
・譲渡承諾料
・逸失利益
・若年者の自殺

 漢字での法律用語ばかりですが、事例を基にしたお話しであっという間の1時間半でした。

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 インパクトのあった解説

・「不動産の相談が好き」と事あるごとに話していたら、そういった事案をたくさん預かれる機会をいただけた。

・遺産分割調停は資産(特に不動産)が多いとなかなか進まない。

・相続人の一部が認知症等で判断能力がない場合、成年後見を開始するほかない。

・買いたい(欲)だけでは法律上の利害関係は認められない。

・裁判所は争わないなら事実と認める(調書判決)が、法務局は受け付けない。

・(血のつながっていない者同士の)離婚より(血のつながっている者同士の)相続のほうが間違いなく「もめる」


 私道を市道と混同しないよう「わたくしみち」、細長い帯状の土地を「おりぼん」と表現されていたのも印象的でした。

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 いわゆる「もめごと」であったり、複雑すぎる対応はファイナンシャルプランナー(FP)では解決できませんし、内容によっては法律家が当然に必要です。
 私へ依頼くださる相続などの相談はシンプルなものばかりです。ただ、これからどんどん進む多死の時代、相談をお受けするきっかけが私となることもあるでしょうし、法律家の方々との連携ももっともっと必要になってくるものと思っています。


 私も「公的年金の相談が好き」をもっと発信していくほうが良いってことですね。でもここがきっかけになるのは比較的年齢層が上ですよね…20~40代くらいの相談お待ちしています(笑)

 良い機会をいただきました。主催者の皆さま、講師を務められました弁護士さん、ありがとうございました!!


”大東建託の内幕”読みました。


 ”大東建託の内幕 ~”アパート経営商法”の闇を追う~”(2018年6月15日 初版第1刷発行)を読みました。

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 この本はツイッターで不動産関係の方々で話題になっていましたので手に取ってみました。
 京都で相談をお受けしている私は大東建託さんのお名前に接する機会はこれまでありません。今年5月に感想を書きました「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」でも郊外のアパートの問題が取り上げられていましたので気になりました次第です。

 いつも通り、アウトプットとしていくつかポイントを引用させていただいての所感を書くスタイルです。

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■はじめに
■あとがき


 出版の是非について著者へ内容証明郵便が届くなど、問題作品のようです。

 報道に出ているような事件があったことは間違いないのだと思います。ただ、取材を通じて発信されている本書の内容は真実性が高いと感じる一方で、文章によって印象が変わってしまう部分もあると思いますし、背景や経緯は当事者の方々だけが真実を知っているということなのでしょう。

 本書に登場されている方々にとっては「よくぞ書いてくれた」なのだと思いますが、私は真実を明らかにすることが仕事ではありませんし、役割が異なります。こういったこともあったのかと客観的に読ませていただきました


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■第1部 使い捨てられる社員たち

・施工不良の具体例(ある民事訴訟で大東建託側が認めた問題点) p51~


■第2部 家主(オーナー)の夢と現実

・融資未決定のまま着工 p109~
・「おもちゃ箱」でも魅力があった訳 p120~
・10年後の家賃引き下げ p122~


■第3部 自壊への道

・(社員による顧客への殺人未遂などの事件の件)新聞各紙の記事を見ると、すべて「大東建託」の名前が匿名になっていた。大東建託のホームページを確かめてみたが、事件に関する記述は見当たらなかった。 p211


 営業トークは「不動産収入」「相続(税)対策」であるのは間違いありません。ハウスメーカーを利用する側となる個人の相談者さんから相談をお受けするファイナンシャルプランナー(FP)として、その観点で読みました。

 今回の本で大東建託がどうのということではなく、営業担当者には必ずノルマ(営業成績)が求められますし、ハウスメーカーは建てることができないと大きな売上や利益は上がりません。その視点で考えれば、ハウスメーカー側の提案だけで判断することの危うさをたくさんの人が知るべきです。

 提案内容が良いか悪いか私は不動産の専門家ではありませんからわかりません。大事なのはそのアパートやマンションは「不動産収入」として適切な存在か、その不動産収入は優先度の高いものなのか、「相続(税)対策」として意味を成しているのかを他の専門家にも意見を求めたうえで判断すべきということは絶対です。


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 この本を読み進めている時期、大東建託さん協賛、大手新聞2社が主催の「賃貸住宅経営」セミナーの広告が新聞に大きく何度も何度も出ていました。

 そして講師として登壇するFPは、FPになる前から不動産業界におられ、ご自身で不動段に強いFPと発信され、不動産関連でFPの仕事が多いと以前に聞かせてもらったこともある業界の先輩です。
 冒頭にリンクを紹介しましたご時世のなか、地方・郊外ではなく都市部・中心部ではまだまだ「賃貸住宅経営」は展望の広いのかもしれませんが、しっかりとマイナス面も発信されている内容であってもらいたいと願うばかりです。
 ご自身がSNSで発信されていたときには主催の大手新聞社の名前はトップで出しておられましたが、協賛企業名は出しておられなかったのも印象的でした。


 ちなみに、私のような弱小の地元密着FPにはこういった大きな依頼が来ることはありませんが、仮に依頼があったとしても特定の企業の営業職が強い場合にはお受けできないです。
 結果として来場した方々が建ててくれないと広告費・会場費・人件費・諸経費そして講師料を回収できない無料セミナーの仕組みは恐ろしいと私が感じているからです。


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 内容は気持ちの重たくなる本です。気軽な読み物にはできませんし、ご紹介する私の立場として普通の方々が知識を得るための存在でもありません。
 これからアパート建設を検討しよう、今まさに提案を受けているという方々には向いているとは思いますが、このブログを読んでくださっていてその対象となる方々がおられるようには思えません。というわけで、いつもの購入リンクは貼りません。


 2018年3月末時点で社員数9000名を超える一部上場企業です。2017年末をピークに下げ基調となっていますが、この10年でみれば株価も順調な企業です。

 招待セミナーでは郷ひろみさん、CMでは中井貴一さんや津川雅彦さん(この記事を書いた時点では故人)といった芸能人の名前を出されており、何とも言えない気持ちになりました。


 長文をお読みくださり、ありがとうございました。



空き家の資産価値と事業価値について勉強会に参加してきました


 先日「空き家コンサル」というテーマでファイナンシャルプランナー(FP)の集まる勉強会を受講してきました。

 講師は京都市内を中心に活動されている不動産鑑定士さんでした。
 気になった内容を箇条書きで記録しておきます。

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・資産価値ではなく事業価値を見出す
・空き家は元々マイナスの資産と言える
・現状で存在しないもの(価値)を存在させることがコンサルの神髄

・運営と資金調達がポイント
・リスクばかりでなく、収益性が良い(儲かる)だけでもなく
 ストーリー性を持たせることのたいせつさ

・いかにして客観的なデータ(統計)を見せるか
・何をターゲットにするのか
・体験型は魅力的
・空き家は流動人口を受け入れる施設になる

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 講師は存じ上げない専門家さんでしたが、一緒に取り組んでおられるメンバーには私も知っているチームが加わっており、やはり京都は狭いですね…。

 事業化がポイントですから売って終わりではなく継続性が大事という面で良い切り口の勉強会でした。事例もたくさんお聞かせくださり、「グレーはブラックと同じ」とおっしゃっていたのが印象的です。


 「事業」には「経営」が当然についてまわります。
 信頼のおける人や会社に運営を任せることができるとしても、うまくいかなかった場合の責任は事業者(経営者)です。

 まったくわからないままに任せてしまうのは、いわゆるアパート・マンション建築やワンルームオーナーなどの不動産投資と同じで危険すぎます。

 持ち主であるならこういったコンサルを受ける前の資産状況をいかにして整理しておくがが、日々相談を受けている立場として大事なことだと感じました次第です。
 

 都市部の空き家、京都市内の空き家、地方の空き家、それぞれ事情や背景は異なります。一概に当てはまる考え方は無いでしょうし、1つの不動産単体でいかに発展を狙ったとしても町全体の方向性などもこれからの日本では重要になってくるのだろうと感じました。

 関係者の皆さま、ありがとうございました!!


”老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路”読みました。


 ”老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路”(2016年11月20日 第1刷発行)を読みました。

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 ツイッターで不動産関係の方々が紹介されていた本で、すでに発売から1年半たっていますが、さまざまに考えるきっかけとなる内容でした。

 いつも通り、アウトプットとしていくつかポイントを引用させていただいての所感を書くスタイルです。当然ながら引用部は私の独断と偏見によるものです。

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■はじめに
■おわりに

・住宅過剰社会とは、世帯数を大幅に超えた住宅がすでにあり、空き家が右肩上がりに増えているにもかかわらず、将来世代への深刻な影響を見過ごし、居住地を焼畑的に広げながら、住宅を大量につくり続ける社会 p3

・2013年に約820万戸の空き家が、10年後(2023年)には約1400万戸、空き家率は21.0%に、20年後(2023年)には約2150万戸、空き家率は30.2%になると予測されており p8


 まずは定義の確認です。
 専門的な情報やデータを見ていくうえでは大事な確認です。


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■第1章 人口減少社会でも止まらぬ住宅の建築

1.つくり続けられる超高層マンションの悲哀
2.郊外に新築住宅がつくり続けられるまち
3.賃貸アパートのつくりすぎで空き部屋急増のまち

・分譲マンションという「共同住宅」に住むということは、建物全体の区分所有者との「運命共同体」に加わるということ p41

・他の市町村がどうなろうと、自分たちの町の人口をとにかく増やしたいという根強い人口至上主義が影響 p80


 各地の実態を知ることができます。
 でも、これって良い意味でも悪い意味でも、全体ではなく一部だということも認識しておかないといけないです。


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■第2章 「老いる」住宅と住環境
1.住宅は「使い捨て」できるのか?
2.空き家予備軍の老いた住宅
3.分譲マンションの終末期問題
4.住環境も老いている~公共施設・インフラの老朽化問題

・急増する実家の相続放棄と「負動産」 p116~
・老いたマンションの賃貸化 p122~


 同じ章の近しい項目で、一方は(一戸建ての場合?)相続放棄しても家庭裁判所によって相続財産管理人が選任されて管理が開始されるまでは適切な管理を継続しなければならないと書かれ、もう一方でマンションにおいて相続人全員が相続放棄した場合に管理組合が相続財産管理人の選任を申し立てる必要があると書かれており、ケースによって異なるのかもしれませんが、実際は誰の負担となるのかこの本ではうまく読み取れませんでした(すみません。


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■第3章 住宅の立地を誘導できない都市計画・住宅政策
1.活断層の上でも住宅の新築を「禁止」できない日本
2.住宅のバラ建ちが止まらない
3.都市計画の規制緩和合戦による人口の奪い合い
4.住宅の立地は問わない住宅政策
5.住宅過剰社会とコンパクトシティ


 2018年4月にこんな記事がネットに出ていました。
 なぜ新潟や石川が「人口日本一」だったのか? 都道府県の人口推移から見る、日本近代化の歴史

 時代とともに人の集まる場所は変わっていきます。ここでの時代というのは1人の人の人生、数十年というレベルではなく百年単位です。
 ルールは柔軟に変更できる必要があるのだと思いますが、人口が増え、権利関係が昔よりも厳密になっている現代でしょうから難しいのは間違いないと感じます。でも、です。


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■第4章 住宅過剰社会から脱却するための7つの方策

・住宅ローンを払い終わった時期には、住宅の維持管理状況や立地によっては、売却しようにも全く買い手がつかない「負動産」になっている危険性もあり、住み替え自体が難しいことも想定される p215


 個人が見極める力をつける必要があるというのは悩ましいです。個人の資産として判断は難しいとは思いますが、自治体として国としてきちんを線を引いて決めていかないと、もっともっと収集のつかないことになってしまうのだと感じます。今でも山を切り開いて新築を建てている場所が全国至る所にあるでしょうから…


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 隠すことではありませんので書きますが、私は京都市内に生まれ京都市内で育ち、今も京都市内に住んでいます。両親ともに生まれも育ちも京都市内です。全国出張はこの仕事を始める前に4年ほど経験しましたが、転勤のある仕事についたこともなく、遠方の実家や田舎という概念もありません。
 国内旅行が好きとはいえ、子どもが生まれてからは年に1回くらいのペースでしかありませんし、関西近郊が中心ですので広い土地勘があるわけでもありません。

 事務所や事務所から徒歩3分にある今の住まいの近くでは、今年もワンルームマンションの新築が何軒も始まります。
 ワンルームの空き部屋や昔ながらの狭い長屋の一戸(一部屋?)などを除けば、空き家率ってかなり違ってくるのではないかと感じることもあります。


 これっていわゆる都市部の実感でしかありません。
 ただし、日々相談をお受けする仕事をしていますので情報はたくさん入ってきています。web、書籍、専門家つながり、そして相談者さんからの生の声です。

 この本で各地の事例を知ることができました。新書ですが情報量が多いです。東京23区内の超高層マンションの事例などもあるとはいえ、特に都市部以外で住宅を購入予定のある方々は一読をお勧めしたいです。

 

 <過去参照記事> ”「持ち家」という病”読みました。

 不動産の購入や売却などは自己責任でお願いします。

 長文をお読みくださり、ありがとうございました。